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Lima Tiene 33 MW: El Auge de los Data Centers en el Perú
Lima se consolida como el hub de data centers más importante de Sudamérica. Con 33 MW de capacidad instalada y una demanda en aceleración, el mercado de infraestructura digital está transformando el panorama del real estate industrial en el Perú.
¿Por qué Lima?
Lima concentra el mayor ecosistema digital de la región andina. Su posición geográfica, la disponibilidad de fibra submarina, la estabilidad eléctrica relativa y el crecimiento sostenido del consumo digital la posicionan como destino natural para la inversión en infraestructura de datos.
- ◆Conectividad submarina: Lima cuenta con múltiples cables submarinos que la conectan con Norteamérica, Europa y Asia, garantizando latencias competitivas.
- ◆Ecosistema tecnológico: presencia de los principales hiperescaladores (AWS, Google, Microsoft Azure) y operadores de colocation.
- ◆Demanda local en crecimiento: el e-commerce, la banca digital, el gobierno electrónico y el streaming impulsan la demanda de capacidad de procesamiento.
- ◆Marco regulatorio: el Perú ha avanzado en regulación de datos y protección de la información, generando mayor confianza para inversiones de largo plazo.
El mercado en números
Lima cuenta actualmente con 33 MW de capacidad instalada en data centers, con proyecciones de crecimiento que podrían triplicar esta cifra hacia 2028.
- ◆Capacidad instalada actual: 33 MW distribuidos entre operadores de colocation y data centers corporativos.
- ◆Pipeline de proyectos: más de 60 MW adicionales en distintas etapas de desarrollo y planificación.
- ◆Inversión proyectada: USD 800M+ en infraestructura digital para el período 2025-2028.
- ◆Principales zonas: Miraflores, San Isidro, Ate y Lurín concentran la mayor parte de la infraestructura existente y proyectada.
Impacto en el mercado inmobiliario industrial
El auge de los data centers está generando una demanda específica y exigente de activos inmobiliarios con características técnicas particulares: alta disponibilidad eléctrica, redundancia de sistemas, control de temperatura y humedad, seguridad física y conectividad de fibra.
- ◆Potencia eléctrica: acceso a suministro de alta tensión con redundancia N+1 o 2N.
- ◆Estructura: losas de alta resistencia (mínimo 1,000 kg/m²), altura libre de 4-6 metros.
- ◆Refrigeración: sistemas de climatización de precisión con PUE (Power Usage Effectiveness) optimizado.
- ◆Conectividad: acceso a múltiples proveedores de fibra óptica y puntos de intercambio de tráfico (IXP).
- ◆Seguridad: perímetro controlado, acceso biométrico, CCTV 24/7 y protección contra incendios.
Oportunidades para inversores inmobiliarios
El segmento de data centers ofrece características atractivas para inversores institucionales: contratos de largo plazo (10-20 años), inquilinos de alta calidad crediticia, rentas superiores al mercado industrial tradicional y activos con alta especialización que limitan la competencia.
Las rentas de data centers en Lima pueden ser entre 3x y 5x superiores a las de almacenes logísticos clase A, reflejando la especialización técnica y la criticidad de la infraestructura.
- 01Desarrollo de activos: construcción de data centers llave en mano para operadores establecidos bajo esquemas built-to-suit.
- 02Adquisición de activos existentes: compra de data centers operativos con contratos de arrendamiento vigentes.
- 03Sale & leaseback: adquisición de activos corporativos con arrendamiento de largo plazo al vendedor.
- 04Reconversión de activos industriales: transformación de naves industriales con potencial técnico en infraestructura de datos.
Retos del mercado
- ◆Disponibilidad eléctrica: la capacidad de suministro eléctrico en zonas prime es limitada y requiere coordinación con las distribuidoras.
- ◆Escasez de suelo técnico: los terrenos con las características técnicas requeridas son escasos, especialmente en zonas con acceso a fibra y alta potencia.
- ◆Talento especializado: la operación de data centers requiere perfiles técnicos escasos en el mercado local.
- ◆Regulación en evolución: el marco normativo para infraestructura crítica digital está en desarrollo, generando cierta incertidumbre regulatoria.
Perspectivas 2025-2028
El mercado de data centers en Lima está en una fase de aceleración impulsada por la adopción de inteligencia artificial, el crecimiento del cloud computing y la digitalización de sectores clave como banca, retail, salud y gobierno.
Lima tiene el potencial de convertirse en el hub de data centers más importante de la región andina, compitiendo con Bogotá y Santiago por la atracción de inversiones de hiperescaladores globales.
- ◆Identificación de activos con potencial para desarrollo o reconversión en infraestructura de datos.
- ◆Análisis técnico-comercial de viabilidad para proyectos de data centers.
- ◆Estructuración de operaciones built-to-suit con operadores nacionales e internacionales.
- ◆Asesoría en procesos de due diligence técnico y comercial para adquisición de activos.
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